Kaupunginhallitus |
§ 296 |
07.12.2015 |
Kaupunginhallitus |
§ 18 |
01.02.2016 |
TONTIN 508-1-121-9 MYYMINEN LIIKUNTA- JA HYVINVOINTIKESKUS LIIKE OY:LLE
KH § 296
LIITE 3: Asemakaavaote tontista 508-1-121-9, Kauppakirjaluonnos, kiinteistö 508-1-121-9
Mänttä-Vilppulan kaupunki on vuokrannut Mäntän keskustassa sijaitsevan, asemakaavassa liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (K) osoitetun, tontin 508-1-121-9 Liikunta- ja Hyvinvointikeskus Liike Oy:lle. Vuokraoikeus on siirtynyt yritykselle edelliseltä vuokralaiselta heidän ostaessaan tontilla sijaitsevan rakennuksen ja aloittaessaan siinä yritystoimintansa muutama vuosi sitten. Kaupan yhteydessä siirtyivät myös tontille osoitetut autopaikkaosakkeet yrittäjän omistukseen.
Vuokralainen on ilmaissut halunsa ostaa kyseinen tontti, koska maanvuokran määrä on koettu liian suureksi toiminnan jatkuvuuden kannalta. Aikanaan Mäntän kaupungin määrittämää vuokraa on jo jonkin verran kevennetty ja kertalaskutuksesta on siirrytty neljännesvuosittain tapahtuvaan laskutukseen. Yrittäjä on kuitenkin todennut, että vuokrakustannus on näistä toimenpiteistä huolimatta muodostumassa ongelmalliseksi yritystoiminnan tulevaisuuden näkökulmasta. Vuokralainen on katsonut parhaaksi ratkaisuksi tontin ostamisen.
Tontin myymisestä on käyty neuvotteluja useaan otteeseen. Hinnan määrittäminen tontille on vaikeaa, koska vastaavia yritystontteja ei ole myyty kaupungin keskustasta eikä ylipäätään koko kaupungin alueelta. Kaupungilla ei myöskään ole yritystonttien hinnan määräytymisestä sellaisia yhtenäisiä periaatteita, joita voisi soveltaa hinnoittelussa. Asemakaavassa osoitettua käyttötarkoitusta ei voi suoraan käyttää hinnan perusteena vaan on otettava huomioon tontin sijainti suhteessa koko alueen käyttöön. Mäntän kaupunki on aikanaan päättänyt tontin vuokran määräytymisen perusteista silloiset olosuhteet huomioiden. Näin ollen tontin hintaa ei voi suoraan määrittää vuokran perusteella. On myös huomattava, että kuntien kiinteistökauppoja yrityksille säätelee EU:n valtiotukisäännökset: tontit tulisi myydä yrityksille markkinahintaan.
Maanmittauslaitoksen vuosittain julkaiseman kiinteistöjen kauppahintatilastojen vuosien 2013 ja 2014 mukaan Pirkanmaalla liikekiinteistöjen (K) kerrosalaneliömetrin keskiarvohinta oli 121 € ja 102 €/kem²; kauppoja oli tilastoitu yhteensä 28. Kauppahinnat vaihtelevat suuresti riippuen siitä kuka myy ja kenelle ja millä suunnalla Pirkanmaata. Vertailuhintana ja hinnoitteluperusteena on tässä käytetty Jämsän kaupungin mallia. Siellä tontit on hinnoiteltu vyöhykkeittäin asemakaavan mukaisen kerrosalaneliömetrin mukaan €/kem². Keskustassa hinta on 60 €/kem², keskustan reuna-alueilla 50 €/kem² ja muualla 40 € /kem².
Yleisesti tonttien luovuttamista vuokraamalla pidetään parhaana menettelytapana kuntien talouden kannalta; vuokratulo on säännöllinen tulolähde. Myymällä tontti 508-1-121-9, kaupungin maanvuokratuloista poistuisi kohtalainen vuotuinen vuokratulo. Kuitenkin kaupungin edun mukaista on myös, että se tukee toiminnallaan hyvien ja nykyaikaisten palvelujen säilymistä sekä kehittymistä omassa kunnassa. Ko. tontin myyminen nykyiselle vuokralaiselle edesauttaisi osaltaan yrityksen tarjoamien palvelujen säilymistä Mänttä-Vilppulassa.
Edellä todetun perusteella esitetään, että kiinteistö 508-1-121-9 myydään Liikunta- ja hyvinvointikeskus Liike Oy:lle ja että hinta määritellään asemakaavan mukaisen rakennusoikeuden mukaan 60 €/kem². Tontin rakennusoikeus on 1 000 kem², joten tontin hinnaksi muodostuisi 60 000 €. Hintaa voitaneen pitää tässä tapauksessa markkinahintana Mäntän taajaman alueella. Tontti sijaitsee kaupungin ydinkeskustan liikealueella. Myytävä tontti on osoitettu liitteenä olevalla asemakaavakartan otteella.
Hallintosäännön § 50 kohdan 3 mukaan kaupunginhallitus päättää rakennustarkoitukseen kaavassa osoitettujen rakennuspaikkojen myynnistä ja muiden kauppahinnaltaan alle 80 000 euron määräisen määräalan, kiinteistön tai tilan myynnistä.
(Valmistelija maankäyttöinsinööri Kirsti Eskelinen, puh. 03-488 8567)
Esittelijän (kaupunginjohtaja Sirviö) päätösesitys:
Kaupunginhallitus päättää
myydä kiinteistön 508-1-121-9 Liikunta- ja Hyvinvointikeskus Liike Oy:lle
kauppahinta on 60 000 €
hyväksyä liitteenä olevan kauppakirjaluonnoksen
Asian käsittely kokouksessa:
Asian käsittelyn aikana Mira Anttila esitti, että asian käsittely siirretään lisäselvitysten saamiseksi. Martti Anttila kannatti Mira Anttilan esitystä.
Puheenjohtaja tiedusteli, onko kaupunginhallitus yksimielinen siitä, että asian käsittely siirretään lisäselvitysten saamiseksi. Hallitus oli yksimielinen asiassa.
Päätös:
Kaupunginhallitus päätti yksimielisesti
siirtää asian käsittelyn sisäselvitysten saamiseksi.
KH § 18
OHEISMATERIAALI: Kioski-/ grillikioskialueiden maavuokravertailu, Koskelantalot Oy:lle asumistarkoitukseen vuokrattujen tonttien maanvuokrat 2015.
Kaupunginhallitus on pyytänyt kokouksessaan 7.12.2015 § 296 lisäselvityksiä koskien esitystä myydä Liikunta- ja Hyvinvointikeskus Liike Oy:lle tontti 508-1-121-9. Lisäselvityksenä on vertailtu Mäntän alueelta kioski/grillikioskien pitämiseen vuokrattujen alueiden sekä asuntotonttien maanvuokria. Yhteenveto kioski/grillikioskien maanvuokrista sekä laskelmat vertailuun otettujen, asuintarkoitukseen vuokrattujen tonttien maanvuokrista on jaettu oheismateriaalina.
Todetaan, että kioskien/grillien vuokra-alueet ovat pääasiassa määräalueita, pinta-aloiltaan noin 120 m² – 610 m². Vuohijoella sijaitsevaa ns. Vuohikipsaa varten on vuokrattu koko kiinteistö; tontin pinta-ala on 1436 m². Asuntotontit ovat sekä kerrostalo- että rivitalotontteja, jotka on vuokrattu Koskelantalot Oy:lle. Tonttien pinta-alat vaihtelevat vajaasta 2000 m² :stä yli 9000 m²:iin.
Kioski/grillikioskialueiden vuosivuokrat ovat noin 1338 € - 3180 €/vuosi. Vuokrat on sidottu indeksiin lukuun ottamatta Ratakadun jäätelökioskin vuokraa. Kyseinen alue on vuokrattu vuosittain 1.5. -31.8. väliseksi ajaksi. Neliövuokrat vaihtelevat 0,70 €/² – 16,74 €/m²/v. Kerros/rivitalotonttien vuokrat vaihtelevat noin 0,25 – 0,65 €/m²/v välillä. Asuntotarkoituksiin vuokrattujen tonttien vuokraa ei voida suoraan pitää vertailukelpoisena liiketarkoituksiin vuokrattujen aluiden maanvuokrien kanssa. Liikunta- ja hyvinvointikeskus Liike Oy:lle vuokratun tontin 508-1-121-9 vuokra on
8,04 €/m²/v. Kaikki edellä ja oheismateriaaleissa esitetyt neliöhinnat on laskettu vuoden 2015 vuokratason mukaan.
Liikunta- ja hyvinvointikeskus Liike Oy on hankkinut kaupungin vuokratontilla olevan rakennuksen omistukseensa joulukuussa 2010, jolloin myös vuokraoikeus siirtyi yritykselle. Kuten aiemmin on todettu, yrittäjä on ilmoittanut kokevansa nykyisen maanvuokran liiketoimintansa kannalta liian suureksi yrityksen talouden kannalta.
Kaupungin maanvuokratulot vuonna 2015 olivat noin 88 000 €. Tästä määrästä edellä esitettyjen asuntotonttien vuokratulojen osuus vuonna 2015 oli vajaat 29 000 €, noin 33 %. Tontin 508-1-121-9 maanvuokra oli viime vuonna 8155,90 €, noin 9 % kokonaisvuoratuloista. Kuten on jo todettu, kunnissa maanvuokrausta pidetään yleisesti ottaen parhaana maanluovutustapana sen säännöllisyyden vuoksi. Ratkaistava onkin, mikä on kaupungin kannalta paras kokonaisratkaisu pitkällä aikavälillä; tontin vuokrasopimuksen jatkaminen vai tontin myynti yrittäjälle.
Uuden kuntalain (410/2015) 130 § määrää mm. seuraavaa:
"Kunnan omistaman kiinteistön luovutuksen tai vuokrasopimuksen markkinaehtoisuuden määrittely.
Kunta voi luovuttaa tai antaa vuokralle vähintään kymmeneksi vuodeksi omistamansa kiinteistön kilpailutilanteessa markkinoilla toimivalle tarjouskilpailulla, jolle ei aseteta ehtoja. Tarjouskilpailun on oltava avoin ja siitä on tiedotettava riittävästi.
Kunnan luovuttaessa tai antaessa vuokralle vähintään kymmeneksi vuodeksi omistamansa kiinteistön ilman 1 momentin mukaista tarjouskilpailua, puolueettoman arvioijan on arvioitava kiinteistön markkina-arvo tai markkinaperusteinen vuokrataso."
Kyseiseessä olevan kiinteistön arvoa ei vielä olla selvitetty puolueettoman arvioijan toimesta.
Valmistelija on kokouksessa selvittämässä asiaa.
(Valmistelija maankäyttöinsinööri Kirsti Eskelinen, puh. 03-488 8567)
Esittelijän (kaupunginjohtaja Sirviö) päätösesitys:
Kaupunginhallitus päättää, että
kaupunki ei tässä vaiheessa myy kiinteistöä 508-1-121-9.
Päätös:
Päätösesitys hyväksyttiin yksimielisesti.